仙台で自己破産の相談を承っています。稲辺司法書士事務所｜不動産登記

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不動産登記

不動産登記

なぜ必要？

なぜ必要？
事務所の相談事例
３５年前に父親が贈与を受けていた土地、その上に父親名義の建物。

父親が死亡したので相続登記に来店、事務所で場所から登記名義を調べると、贈与した人の名義（故人）。名義人の長男に相談すると、その土地は亡き父のもの、ほしければ売買しますとのこと。

登記手続きを放置しても、不利益はすぐには発生しない場合が多いといえます。（売買における２重譲渡等は、すぐに問題が発生します）

登記がないと物件の所有権を第３者に対抗できず不利益をこうむることとなります。最悪の場合その所有権を、失うこととなります。特に注意が必要なのは、相続登記を数十年放置したままにすることです。この間に相続権を持つ方が亡くなり、その子供や奥様へ相続権が移転してゆきます。以前経験した登記では、奥様が再婚し、その後亡くなったため、まったく知らない第３者（亡くなった奥様の再婚相手）が、相続人としてあらわれ、大騒ぎしたことがありました。
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相続登記

相続登記
遺産分割前
遺産分割前
遺産分割終了後
遺産分割終了後

売買の場合

売買の場合
不動産を購入する場合です。通常代金の支払いと同時に、移転登記に必要な書面を受領し、同日あるいは翌日までに、移転登記を行います。
売買の場合は、契約の日時が決まったら一度ご相談をいただいたほうが良いかと思います。（契約締結後でも大丈夫です。）
ポイントは売り主側の準備です。売買による移転登記の場合、売り主側の住所、氏名が変更していると、事前に表示の変更登記が必要です。
又、売り主の登記済証（俗にいう権利証）・登記識別情報・資格証明書（売り主が法人の場合）等が揃っているか、抹消すべき担保権の有無、その準備などです。
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住宅用に不動産を購入される場合住宅用家屋証明書を取得しますと、本来２％かかる登録免許税が、0.3％で、すみます。
又同時にローンを汲まれた場合、抵当権の登録免許税も4分の1ですみます。（下記の建物新築時も対象となります。）

家を新築した場合

家を新築した場合
所有権の表示登記・保存登記が必要です。

住宅ローンを借り入れた場合

住宅ローンを借り入れた場合
抵当権の設定登記が必要です。 銀行さんから、事前に設定登記について打診があります。 そのときに、司法書士指定について質問があるかと思います。 指定がない場合は、銀行指定の司法書士になります。 御相談いただければ、見積もり書を、作成致しますので、比較することにより、費用の節約が可能となります。
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離婚による財産分与を行う場合

離婚による財産分与を行う場合
離婚による財産分与も、登記が必要となります。
財産分与は、離婚日以降の日付けでなければ受理されません。
財産分与の内容が決まったら御相談ください。

古い登記が残っている場合

古い登記が残っている場合
昭和や大正、明治の時代の抵当権設定登記、差し押さえ登記等が残っている場合があります。抹消しないと、売却が困難になります。
古い抵当権は休眠担保権の抹消手続きとして、供託や担保権者の捜索が必要となります。時間のかかる作業ですので、早めに御相談いただければと思います。
費用　４０，０００円〜（難易度により異なります、実費・消費税別）。

登記名義人の住所・氏名変更登記

登記名義人の住所・氏名変更登記
住所や氏名を変更した場合に登記名義人の表示変更が必要です。
すぐに問題は生じませんが、担保権の抹消、設定、所有権移転などの前提として必要になります。現実の住所移転から時間が経過しすぎると、エビデンスが消去され、費用と手間がかかります。