【仙台 司法書士】稲辺司法書士事務所｜不動産購入のアドバイス
お役立ち法律情報｜【仙台 司法書士】稲辺司法書士事務所
代表取締役退任登記
2015.10.09
今年2月に商業登記規則が一部改正されました。印鑑証明書（市町村長発行のもの）の添付が不要とされていた、取締役会設置会社の取締役等の就任等に、本人の身分証明書、写しの添付が必要になりました。
架空名義での登記防止が趣旨のようです。
又、代表取締役の辞任について、印鑑証明書の添付が必要となりました。不実の登記が多いからなのでしょうか？
商業登記の信頼性確保の為には、良い改正ではないかと思います。
休眠担保権の抹消
2015.06.13
登記簿謄本を見ていますと、まれに明治時代の抵当権が登記されたままになっているのを見ます。
このような担保権の抹消を、時々依頼されます。
このような場合方法としてはいくつかありますが、最も多く使うのが、弁済供託による抹消です。
担保権が設定されたときから、供託するまでの利息と元本を、供託し、供託書正本を登記原因証明情報として申請する方法です。
明治からの利息と話すと驚く方もいらっしゃいますが、貨幣価値が違いますので、元本が数円から数百円程度ですので、供託金も多くて数千円です。
最も、供託の前提として、債権者の調査、所在不明を証する書面の添付等も、必要ですので、司法書士へ相談されることを、お勧めいたします。
交通事故の損害賠償
2011.11.07
人身事故（通院３ヶ月程度）の損害賠償（慰謝料）について相談がありました。
保険会社の提示した賠償額に、納得がいかないというものでした。
通常損害保険会社は最初に自賠責保険の範囲内で、和解案を提示してくることが多いようです。（私が損害保険会社に勤めていたときもそうでした。）自動車事故の慰謝料の基準でいえば一番低いものです。
慰謝料の基準にはこの他に、各損害保険会社で定めている任意保険の基準、日弁連が採用している基準があります。
損害保険会社にすれば、自賠責の範囲で解決すれば自分の会社のロスは少なくてすむから当然はじめは一番低い基準で交渉してきます。
粘り強く交渉すればある程度の増額が可能なことが多いようですので、簡単にあきらめないことが肝心です。
立ち退きまでの手順
2011.04.12
最近賃料滞納による建物明渡の依頼が多くあります。そこで今回は明渡を法的に おこなう場合の手順について説明してみます。
賃料が１回遅れたからといってすぐに出て行けとはいえません。なぜなら催告
すれば支払う可能性があり、継続的な法律関係である賃貸借の信頼関係が破壊
されたとまではいえないからです。
通常は３ヶ月程度の遅れで賃貸借契約の解除が認められます。
そこで順番としては
１ 内容証明郵便（配達証明つき）で、催告し一定の期日までに家賃が入らない
場合解除する旨を通告します。解除後速やかに明渡すように記載します。
２ それでも明渡さない場合、明渡訴訟を提起します。（仙台地方裁判所の場合
訴状を提出してから１ヶ月後位の日が口頭弁論期日になっているようです。
現在は地震の影響でかなり遅れています。）
３ 通常賃料の延滞はあまり争点がないことから、１〜２回で結審し判決が出ま
す。判決が出れば普通の人間は明渡しますが、中には悪質な人物もおり、こ
の場合は強制執行をおこなうことになります。
４ 強制執行も裁判所に申立し執行官が行いますが、申立から２ヶ月程度かかり
ます。費用的にも書類作成を依頼する報酬のほか、裁判所への予納金（３０
万前後）が必要になります。
以上の手続きは順調にすすんでも、６〜１０ヶ月程度かかります。相手が控訴し
たり、送達がうまくいかなければさらに時間がかかります。延滞が発生したら、
早めに手続きを取ることをお勧めいたします。
被相続人の同一性
2011.01.02
法務局で登記相談員をしていた時に、よく受けた相談が被相続人の同一性を証する書面がない場合の対応でした。
相続登記を申請する場合、相続を証する書面として亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を添付します。
ところが登記は、住居表示が実施されている場合、住所でなされるため亡くなった方が、登記上の所有者かどうかの立証ができません。
この場合通常は、本籍地の記載がある住民票、あるいは戸籍の附票を添付します。
問題はこれらの添付書面が、保存期間を経過して取得できない場合です。
この場合は、添付書面の保存期間が経過したことにより除かれた証明書（市町村長発行のもの）及び、被相続人が当該登記を取得した時の、登記済み証を添付します。
定期借家契約
2010.11.28
子供を住まわせたいので、現在借りている方に出て行ってほしい。最近そのような相談を続けていただきました。
以前にもこのコーナーで説明いたしましたが、借家人を退去させるには正当な事由が必要となります。
正当な事由とは、自分が病気等で失業し、貸している家に住む必要があるとか、近くに住んでいる年老いた親の面倒を見るために住む必要があるなどです。
子供を住まわせるというのは、正当な事由とは認定され難いと、思われます。
それでは退去を求めることはできないのでしょうか？
必ずしもそうとは言い切れません。借地借家法によれば、財産上の給付、利用状況、必要とする事情などを考慮して正当事由があると認められる場合場合でなければ、解約の申し入れができないと、しています。（借地借家法28条）
ご相談いただいた方には、ある程度の経済的負担が生じることを説明させていただきました。
このような負担を避けるためにも、定期借家契約（借地借家法第38条）を、利用することをお勧めいたします。
定期借家は契約の更新がないので、期間が満了すれば退去していただけますので、期間満了時まで我慢するれば、子供さんを住まわせることは可能になります。（解約は制限されます。更新拒絶には6か月前に通知が必要です。）
住宅ローンの返済比率
2010.08.15
住宅ローンを組む場合の注意事項について説明してみます。新聞などではフラット３５のＳ（省エネ等の基準を満たした住宅について金利を優遇している。現在の新築であればたいがいは該当します）が使いやすくなっており、購入希望者は良い機会だと宣伝しています。
同居している方の収入を合算して借りられるものも増えています。
最近は消費者の皆様も賢明になり、従来延滞原因のナンバー１であったボーナス返済を避ける方も増えています。
私が外資系証券の子会社で、ローンを販売していた当時は、年収の３０％程度までＯＫでした。
しかし、現在のように経済情勢が不安定な場合、２５％程度を上限とすべきでしょう。手取りで３０万の中から仮に９万円ローンを支払って生活できるでしょうか？
知人で地方銀行の支店長経験者の方が、自分で組むなら２０％だと話されていました。
今後少子高齢化がすすみ、可処分所得が減少してゆくことも考慮に入れるべきでしょう。
競売物件の購入
2010.03.20
競売になっている不動産を購入したいというご相談をいただきました。
競売物件購入のポイントについて説明してみます。
検索サイトで、競売とたたけば裁判所別の競売物件資料を閲覧することができます。そこには物件明細書、評価書、現況調査報告書のいわゆる３点セットが掲載されています。
この中で特に注意してみなければならないのが、物件明細書です。
ここには買い受け人が引き受けなければならない、賃借権などが記載されています。
次に注意するべきは現況調査報告書です。これは執行官が現地調査、あるいは所有者に対して行ったヒアリングの結果などが記載されており、第三者による占有の有無などがわかります。
但し、いずれにせよ記録に記載されている事項は、法的に拘束力をもつものではなく、入札して所有者となった後でも他の権利を主張され、裁判等で負担の生じる物件となってしまうこともあります。（そうなっても国は、記録不備の責任は負いません）
又、いうまでもなく不動産屋さんから購入するのとは異なり、購入後に判明する物件の瑕疵はすべて、購入者が負担することになります。
不動産登記 添付書面の原本還付
2010.01.18
法務局の登記相談員をしているときに時々質問を受ける、不動産登記申請における添付書面の原本還付について説明をしてみます。
登記相談で圧倒的に多いのが相続登記ですが、相続登記に使用する戸籍謄本等については、相続関係説明図を添付すれば、謄本（わかりやすくいえば写しを全部とって、これは原本と同一ですと申請者が記入したものです。）
の添付がなくとも原本を還付してくれます。
これ以外の書類については、上記括弧内で説明した謄本を添付した場合に限り還付の対象になります。
但し登記のために使用する委任状や報告形式の登記原因証明情報、登記義務者の委任状に押印した印鑑の証明書などは還付が認められません。
銀行の代表者資格証明書や、固定資産税の評価証明書などは還付が認められます。
法人化することのメリット
2009.11.29
会社を設立する場合の最大のメリットは何かということについて、考えてみたいと思います。
よく話しに上るのが、会社に対して債権を有していても、個人の財産に対して強制執行できないということです。
人格が別である以上当然の事であり、確かに一般債権者に対してはそのとおりです。
しかし通常金融債権者は、必ず代表者の個人保証を要求致します。
個人で連帯保証しなければ、現在のところ我が国の金融機関は中小企業に対して融資をしないとさえいえます。（一部公的なものなどは、無保証でも融資してくれます。例） 住宅金融支援機構のまちづくり融資等）
法人化によるメリットはむしろ税金にあるようです。個人事業主であれば経費として認められないようなものも、経費で落とせます。
また、年間の利益が５００万程度であれば、事業主として申告するより、役員となり給与所得控除を受けた方が有利なようです。
家を借りるときの基礎知識 ２
2009.11.07
次に重要になるのが大家さんの経済状況です。
経済状況が悪化している場合、預けた敷金が返ってこない場合があるからです。又物件の修理もしていただけないケースもありえます。
経済状況は登記事項証明書をよくみれば、大体想像がつきます。
抵当権者がノンバンク、個人等の場合は注意が必要です。
銀行が設定している場合でも、物件価格に比較して過大な金額の場合は注意すべきです。信用度が低下しているケースが多いからです。
但し他に共同担保がある場合は、他の物件も評価してみないと一概には判断できません。登記事項証明を取得するときは、共同担保目録を添付してもらうようにしましょう。（法務局の申請書に共同担保目録添付の欄がありますので、チェックをつければＯＫです。）
加えて物件の保全、修理状況を良くみることも大切です。余裕があればきれいに整備され、新しい設備等も設置されているはずです。
家を借りるときの基礎知識 １
2009.09.21
前回までは貸す場合の注意事項について解説してきましたので、今回は借りる場合の注意事項について説明してみます。
まず問題になるのが、所有者が設定した抵当権との関係です。
かっては短期賃貸借という制度があり、抵当権設定後の賃貸借であっても、保護されていました。
現在この短期賃貸借の制度は廃止されております。そのため自分の借りた家に、抵当権が以前から設定されていて、競売された場合、家を明渡さなけ
ればならないことになります。
この場合でも競落から6ヶ月間は明け渡しを留保してもらえます。
抵当権のついていない不動産というのは、あまりありませんが、少なくとも差押がついているか、否か程度は調べておくべきでしょう。
ちなみに、賃貸仲介する業者は契約のとき抵当権、差押等の事項については説明する義務があります。
大家さんになるときの基礎知識 ７
2009.08.15
今回は退去時の敷金清算について説明してみます。
敷金は賃貸借契約から生じる債務の担保として賃貸人に預けられたものです。返還の義務は賃借人が明渡した時に発生します。（最高裁判例昭和４８年２月２日）
そしてホームページ上でも説明していますが、住宅の場合通常の損耗は大家さんの負担ですので、新しい畳、クロスの張替えなどは通常の汚損であれば請求できないことになります。
一般的には１Ｋ〜１ＬＤＫで２万前後、ファミリータイプのマンションで５万円前後のハウスクリーニング代程度は許容されているようです。
そして敷金は債務を差し引いて速やかに返還しなければなりません。
大家さんになるときの基礎知識 ６
2009.08.03
賃借人が入居した後は、管理会社がいればそちらに任せておけば、特段わずらわしいことはありません。
問題になるのが、賃料の不払いです。
通常1〜2回の不払いで契約を解除することは、かなり難しいことと理解しておくべきです。
一般的にいえば、何回も催促して且つ不払い分が3〜4ヶ月分になった場合に一方的な解除が認められているようです。
賃料が遅れた場合管理会社が督促をしてくれますが、その場合に必ず保証人にも連絡するように依頼しておくべきです。
また、延滞が進行し解除する場合、延滞賃料の回収は保証人からしかないことを、理解しておくべきです。
大家さんになるときの基礎知識 ５
2009.07.26
賃借人の応募がありますと、不動産会社から契約の可否について打診があります。通常まともな業者であれば、希望者の属性・保証人の属性についても教えてくれます。
重要なのはなぜ希望しているかということです。転勤、進学、就職等の理由であれば問題はないのですが、特段の理由もなく転居するという場合には、前の住まいで近所とトラブルを起こしている可能性があるからです。
そうは言っても空気を入れておくだけでは収入にならないわけですから、
入居をさせたいわけです。
このときにポイントになるのが保証人です。最近は保証委託を引き受ける会社が多くありますが、マザーズに上場していたＲ社のように破綻してしまう可能性もあります。
又、保証会社が引き受けるのは家賃の不払いについてが一般的であり、それ以外のトラブルの解決を考えれば、親、子供、兄弟等に保証人をつけておくべきです。
大家さんになるときの基礎知識 ４
2009.07.19
前回までで、定期借家契約の有効性はご理解いただけたと思います。
そこで今回は、具体的に賃借人を募集する場合の注意事項について説明を説明します。法律知識というより、実務の解説になってしまうかもしれません。
皆さんが借家人を探そうとする場合まずは不動産屋さんに依頼すると思います。この場合通常不動産屋さんは、管理契約というものを締結するよう依頼します。これは借家の管理全体を委任する契約で、家賃の回収、敷金の清算、借家の維持などを大家さんに代わって行ってくれます。
不動産の賃貸業を専門にする方以外は、この契約は結んでおいたほうが良いかと思います。通常家賃の５％〜１０％を支払うことになります。
話が前後しましたが、不動産屋さんを選ぶときは賃貸管理の戸数が多い業者さんを選ぶようにしたほうが良いと思います。（できれば１０００戸以上）
次に募集を依頼する場合の手数料ですが、宅建業法は賃貸斡旋の場合、家賃の１か月分まで受け取れると規定しています。
これは、賃借人・賃貸人両者から合わせた合計です。しかし通常実務では借りる方から１か月分を受け取り、賃貸人には請求していないようです。
それではまったく費用がかからないかといえば、そうでもありません。業者さんによっては、募集して２〜３ヶ月で賃借人が現れないと、広告費というものをプラスして欲しいといってきます。
これは、前述のとおり手数料は１か月分が上限のため、人気のない物件にインセンティブをつけ、他の業者が客付けしてくれるよう促すための費用なのです。（実際に広告をする業者はまれだと思います。インセンティブの広告費は成約時に支払います。）
賃貸仲介においては、依頼を受けた業者が賃借人を見つけることはまれで、多くは他業者の協力で客付けを行います。
次回は、賃貸借契約締結時の注意事項について説明いたします。
大家さんになるときの、基礎知識 ３
2009.07.08
それでは立ち退きが容易な定期借家契約とはどのようなものなのでしょうか？
定期借家契約は賃貸借の期間を一定期間に限り、期間が終了すれば正当事由の有無を問わず期間更新、延長が認められないという契約です。
定期借家契約にする為の要件としては、�ヾ�間の定めのある賃貸借契約であること。��定期借家契約であることを明記した公正証書等の書面により契約すること。�７戚鵑旅洪靴�ないことの説明をすること（借地借家法３８条）です。
そして期間満了時に明渡してもらうには、期間が１年以上ある契約の場合、６月前までに期間の満了で終了する旨を通知しなければなりません。
定期借家契約では、賃借人側からのの解約申し入れも制限されている為、トラブルを避ける為には内容をよく説明しておく必要があります。
大家さんになるときの、基礎知識 ２
2009.07.06
借地借家法が適用される賃貸借契約は、なぜ明渡が困難なのでしょうか？
それは期間満了にもとづく更新の拒絶や、解約の申し入れに正当事由が必要とされるからです。
この正当事由というのは、当事者が当該建物を必要とする事情、立ち退き料、従前の経過等を考慮して判断されます。
そして、借家人の保護という借地借家法の立法趣旨から、どうしても借家人側に有利な判断がなされることが多いのです。
大家さんになるときの、基礎知識 １
2009.07.03
転勤などで自宅を貸し出すとき、あるいはアパートなどを購入してオーナーになる場合の注意事項について、これから数回にわたって説明してみます。
建物を賃貸する時一時使用でない場合、借地借家法が適用されます。（借地借家法４０条）
借地借家法は民法の特別法ですから、民法に優先して適用されるわけです。
借地借家法が適用されますと、次回以降で説明します定期借家契約でないと、明渡を求めるのはかなり大変です。
それでは簡単に明渡していただける一時使用とはどのような賃貸借をさすのでしょうか？
よく例に挙げられるのは、選挙の為に一時的に借りる事務所、夏の間だけオープンする「海の家」などです。
たとえ契約書に一時使用と書いておいても、客観的にみて長期継続が予期されるような契約は借地借家法の適用があるといえます。
転勤などで家を賃貸に出す場合は次回以降説明する、定期借家契約を利用されたほうが安心です。
債権の消滅時効
2009.06.28
今世間では重大犯罪の公訴時効問題が話題になっています。そこで今回は債権の消滅時効について取り上げてみます。
元々時効の制度は�￣並海靴浸�実状態の尊重。�⇔�証困難の救済�８⇒�の上に眠るものは保護せず。の3つがその趣旨であるといわれています。
そして民事上の一般債権は10年。商事上の債権は5年で消滅時効を援用することができます。
相談を受ける事例の中でよく質問を受けるのが、保証人になった場合の返還義務です。貸金業者、銀行等への債務を保証した場合、通常であれば主債務者が最後に弁済をした日から5年を経過すれば消滅時効援用の可能性があります。
このような場合でも、債務の存在を承認したり、支払いの延期を依頼したりすると援用ができなくなりますので、注意が必要です。
債権回収の方法 6
2009.06.21
返済についての意欲が見られる債務者については、強制執行を行うことは当面見合わせるべきです。返済の原資は、債権者が予想もしないところにある場合もあり、協力しながら分割弁済等債務者が努力を継続できるような条件を与えるべきです。
このときできれば返済の約定を、強制執行認諾条項付債務弁済公正証書にしておくなどの方法を取るべきです。
又、保証人のいない債権であれば、保証人をお願いするなどの方法を検討し債権回収に備えるべきでしょう。
債務者に対してはできる限り親切に、しかし要求すべきことはしっかりと要求しましょう。
債務者の心情は日々変化してゆきますので、継続的に連絡を取り変化を見逃さないようにしてください。
会社の商号
2009.06.18
平成14年に商業登記規則が改正され、会社の商号としてローマ字、アラビア数字、アンパサンド（＆）などの文字が登記に使用できるようになりました。しかし「？」や「！」はまだ認められていません。（第一なんと読めばよいのでしょうか？）。
又、会社は「株式会社」「合名会社」等会社の種類を示す文字を使用しなければなりません。
そして、法令上制限されている文字たとえば「銀行」「証券」「保険」などは当該事業を営むものしか使用できません。
商号の選定にあたっては他にも、類似商号について考慮すべき事項がありますので、事前に司法書士に相談することをお勧めいたします。
債権回収の方法 ５
2009.06.18
前回説明した差押対象については、執行することにより相手方とは友好な関係は維持できなくなりますので、相手方の状況をよく把握し今後の取引、関係は不要という場合におこなうべきです。
前回説明したほかにも、収益不動産（アパートとか駐車場、貸家）を保有しているようであれば賃料債権、勤めているようであれば給与債権、役員報酬債権の差押などはかなりの確率で回収が見込まれます。
債権回収のポイントは、第3債務者（相手方に支払う責任がある人、法人）の特定にあります。
通常の取引時から相手方に関する資料等をできるだけ取得するように心がけておくと便利です。
次回は返済について意欲にある相手方との対応方法を説明いたします。
債権の回収方法 ４
2009.06.14
今回からデフォルト後の回収方法を説明します。最初に行わなければならないのが債務者とのコンタクトです。現在債務者が返済についての意欲があるのかないのかで対応方法異なるからです。返済についての意欲がない場合は直ちに強制執行について検討します。通常の取引では債務名義（執行力があることを認められた公の文書 たとえば確定判決）は取得していないでしょうから、支払い督促、手形訴訟等簡易に債務名義を取得する方法を弁護士・司法書士等に相談してください。債務名義の取得が間に合いそうもない場合は仮差押も検討する必要があります。差し押さえの対象としては預金債権、売掛債権、敷金・保証金等の返還請求権が考えられます。
債権回収の方法 ３
2009.06.02
今回も引き続き債権回収の事前措置について説明いたします。お金を渡して使うなというのは、子供に目の前のアイスクリームを、食べるなというようなもので、かなり難しいものです。そこで先払いの特約があるような契約は極力避け、出来る限り同時履行の契約形態にするべきです。どうしても先履行とする場合でも、支払い、引渡し等は分割して行うように工夫すべきです。そして相手方が法人であるときは出来るだけ代表者の保証を要求すべきです。いうまでもなく法人と個人は別人格です、いざとなれば逃げる経営者はかなり多いのです。
次回からはデフォルト発生後の回収方法について説明してゆきます。
債権回収の方法 ２
2009.05.31
前回に続き債権回収の事前措置を説明いたします。事前に保全を計る方法で最も有効な方法は担保設定です。高額な保証金、建設協力金などを交付する場合に用いられます。たとえば、あなたがビルに飲食店を開業し、オーナーと賃貸借契約を結ぶとします。この場合人気のある場所であれば家賃の２年分程度の保証金を要求されるでしょう。この保証金は賃貸借契約終了時には当該賃貸借契約から発生したあなたの債務を差し引いて返却されるのが通常です。ところがオーナーの経済状況が悪化し返還不能となるケースが増加しています。（先日日本経済新聞でも取り上げられていました。）この場合契約時に預ける保証金を銀行預金として、当該預金に対して質権を設定する方法をとることにより、保証金の返還を確実なものとすることが出来ます。オーナーとしては通常保証金を運転資金として活用する予定でいますので、全額を預金とすることには抵抗を示すかもしれません。交渉すれば７０％程度の金額は応じてくれるようです。この方法は決済までに時間のかかる売買、請負などにも応用できます。
債権回収の方法
2009.05.25
法律相談でよく聞かれるのが、売掛金や手付金の回収です。通常相手の居所がわからない状態や、わかっていても商売をすでにやめてしまっている場合が多いのです。この場合に必ず話すのですが、何もない相手ほど強いのです。債権を回収するのは実は契約前が肝心なのです。契約の時点で、相手の信用状況を確認し、契約書の中身を検討します。必要であれば担保設定、保証人の依頼、手形の要求等は検討しておくべきです。（商売をしている相手に対して手形は特に有効です）又、相手の支払が約束より遅れた場合は直ちに相手の状況（存在・経済状況・営業状況）を確認し、専門家（弁護士、司法書士等）に相談するべきです。
次回は個別の保全方法について説明いたします。
交通事故の損害賠償
2009.05.14
不幸にして交通事故の被害者となってしまった時、多くの場合に加害者が加入している保険会社の事故示談交渉担当者（アジャスター）と損害賠償の交渉をすることになります。
残念ながらアジャスターは被害者の味方ではなく、保険会社の立場で示談交渉を進めるため、保険会社にとって有利な（被害者には不利な）算定基準を用い、賠償金額を提示してきます。
